La ley hipotecaria, que introdujo la posibilidad de que notarios y prestatarios se reúnan en solitario antes de la firma, cumple ahora dos años
Este mes de junio se cumplen dos años de la entrada en vigor de la última ley hipotecaria, que introdujo un reparto entre el banco y el cliente de los gastos de formalización, hizo más difíciles los desahucios y puso límites al cobro de comisiones por reembolsos anticipados.
Entre sus aspectos más novedosos se encuentra también que posibilita una mayor relación entre el prestatario y el notario, con el objetivo de que el primero pueda solventar todas sus dudas respecto al contrato hipotecario y la documentación necesaria para su firma. De hecho, contempla que el comprador se reúna a solas con el notario que él mismo elija sin coste adicional antes de la firma del préstamo.
Desde el Consejo General del Notariado hacen un balance positivo de la entrada en vigor de la ley y destacan cuáles son las inquietudes que más trasladan los prestatarios a los notarios en esos encuentros, que están relacionadas, principalmente, con las comisiones y los seguros vinculados a las hipotecas.
Como explica la portavoz del Consejo General del Notariado, Teresa Barea, entre las consultas más comunes se encuentra “si hay comisión en caso de realizar reembolsos anticipados“. La ley hipotecaria que entró en vigor hace dos años establece que es posible, pero con limitaciones, que son diferentes en los préstamos fijos y los variables.
En el caso de hipotecas fijas, el límite a la comisión es del 2% si se produce durante los primeros diez años del préstamo y del 1,5% para el resto. En las variables, se establece un umbral máximo del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% del tercer al quinto año. Con todo, ambas partes pueden pactar que las comisiones sean inferiores y reflejarlo así en el contrato.
La vinculación de la contratación de un seguro en la venta de un producto es, como se ha demostrado últimamente, una cuestión muy relevante, por lo que también suscita dudas entre los firmantes de hipotecas.
Según explica Barea, entre las inquietudes más comunes está “qué ocurre con los seguros contratados en caso de amortización anticipada total del préstamo”.
Lo cierto es que, si no quiere seguir teniendo el seguro contratado, el prestatario tiene derecho a obtener la devolución de la parte proporcional de la prima que ya hubiera pagado, como explican los notarios.
“También nos preguntan si es obligatorio contratar seguros u otros productos para obtener el préstamo”, añade Barea. Esta venta cruzada está prohibida por la ley, pero con excepciones, como que se demuestre que acarrea un beneficio para el cliente o que se trate de una póliza para garantizar que se pague la deuda.
Retraso en el pago
Por otra parte, la portavoz explica que también es sujeto de dudas por parte de los prestatarios qué consecuencias se producen en caso de retraso o incumplimiento en el pago de las cuotas de la hipoteca.
En este sentido, desde el Notariado explican que el cliente puede recibir un requerimiento por parte del banco para pagar una comisión por la reclamación de las cuotas impagadas con el objetivo de compensar a la entidad los gastos de gestionar el cobro de la cantidad adeudada.
Además, la entidad podrá exigir el pago de los intereses de demora establecidos legalmente (el fijado en el contrato más tres puntos) y el vencimiento anticipado de la hipoteca en el caso de que el impago supere los porcentajes o lo plazos mínimos legales.
Otra de las consultas que más reciben los notarios es “qué significa el valor de subasta“, que es el tipo inicial de salida en el caso de una adjudicación por parte del banco. Los postores pueden pujar por un valor inferior, aunque no por debajo del de tasación, y si la subasta queda desierta el valor de adjudicación es un porcentaje de ese tipo de salida.
Estas dudas aparecen en los encuentros que los notarios y los prestatarios mantienen a solas, como establece esta ley, que se suelen realizar de media entre siete y tres días antes de la autorización y firma de la hipoteca. La norma da un plazo de diez días naturales como mínimo entre que el banco pone a disposición del notario la documentación y el préstamo se suscribe.
