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Las facilidades de pago generan un trasvase de compradores a la obra nueva
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Hasta la fecha el producto nuevo no ha bajado de precio, la segunda mano sí
Podría decirse que el mercado de la vivienda ha sorprendido gratamente a casi todos en esta crisis, demostrando una fortaleza que ni de lejos se esperaba de ella al principio de la pandemia. A pesar de ello y de que no se han cumplido las tremendas previsiones que se lanzaron en marzo, ha sido imposible para el residencial zafarse del todo del impacto del Covid, que ha dejado secuelas en todos y cada uno de los segmentos de la economía española. En el caso concreto de la vivienda, Colliers espera para el cierre del año una caída de la actividad de compraventa del 31,4%, lo que supone acabar el ejercicio con unas 390.000 operaciones.
«Para el 2021 creemos que la demanda en la compra de vivienda podría bajar entre un 20% y un 25% respecto a los niveles del año 2019, fundamentalmente por la reducción de las ventas de vivienda usada y una drástica reducción de la demanda extranjera», explica la firma en su informe «El Sector Residencial en España».
Si bien, el estudio apunta que dentro del propio sector la experiencia ha sido y será muy diferente en las distintas ubicaciones y tipologías de producto, habiendo dos claros vencedores: el alquiler y la obra nueva. Por el contrario, la vivienda usada y la de segunda residencia, con un público mayoritariamente extranjero, se han llevado la peor parte.
«La obra nueva ha conseguido resistir mucho mejor reduciendo a menos de la mitad el retroceso que ha sufrido la vivienda de segunda mano», explica el informe. En el primer trimestre las transacciones de vivienda nueva (11.286) caían respecto al mismo periodo del año anterior un 9,2%, frente a un 16,9% que lo hacía la vivienda usada, mientras que en el segundo trimestre el mercado de obra nueva, manteniendo casi el mismo nivel de transacciones, retrocedía un 22,1% frente al mercado de segunda mano que lo hacía en un 50%.
Para el cierre de este año, la consultora inmobiliaria estima un retroceso del 20% de la demanda de vivienda de obra nueva, mientras que la de segunda mano caerá 13 puntos porcentuales más, o lo que es lo mismo, registrará un desplome del 33%.
«Se está produciendo un trasvase de compradores de viviendas de segunda mano hacia el segmento de viviendas de obra nueva por las facilidades de pago de ésta», explica el informe, que asegura que «la compra de una vivienda sobre plano permite al comprador estructurar de una forma más adecuada su esfuerzo de compra y acceder directamente a la financiación asociada al préstamo promotor».
«Asimismo, facilita organizar la venta de su actual vivienda durante un periodo más extenso y probablemente menos estresado por las circunstancias económicas. Creemos que esta circunstancia está detrás del incremento significativo de las ventas de obra nueva sobre plano, adicionalmente al embalsamiento de la demanda durante el confinamiento», apunta Colliers.
Aunque el producto usado sigue representando el 79,5% del total de las operaciones, lo cierto es que poco a poco la vivienda nueva ha ido ganando terreno.
Mientras que en septiembre del año pasado apenas alcanzó una cuota del 16,97%, este año en septiembre la obra nueva ha llegado a suponer el 22,2% de las compraventas, según los datos del INE. En el caso del mes de octubre, el último con datos disponibles, la vivienda nueva ha acaparado el 20,5% del mercado, frente al 18,6% del mismo mes del pasado ejercicio.
Estas cifras suponen un crecimiento de este tipo de producto, pero se quedan todavía muy lejos de los rangos que se alcanzaron durante los años de la crisis, cuando la obra nueva llegó a representar más de la mitad del total de las transacciones.
La pregunta es ¿volverá a darse de nuevo esta situación en España? «No lo creemos. La caída de ventas de segunda mano, que actualmente representa cuatro quintas partes de las transacciones en ningún caso creemos que sea tan significativa como para que la obra nueva represente más del 25% del total», explica a elEconomista Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.
Para que se diera un vuelco a la proporción entre obra nueva y segunda mano «tendrían que introducirse factores extraordinarios en el mercado inmobiliario entre los que podríamos destacar el uso de los fondos europeos para facilitar el acceso a la primera vivienda de jóvenes y de familias con menos recursos. Salvo circunstancias extremas como éstas en ningún caso esperamos que se de un vuelco», aclara el experto.
Además, Echavarren considera que no es saludable que la obra nueva tenga tanto protagonismo como antiguamente. «Un volumen extraordinariamente alto de obra nueva significa que la banca estaría asumiendo riesgos financieros muy elevados por la financiación de la construcción de esas viviendas. El factor de la disponibilidad de esa financiación es el aspecto más relevante junto con la disponibilidad de suelo, y ambos factores no volverán nunca a las situaciones que vivimos antes de la crisis anterior», apunta.
¿Caerá el precio de obra nueva?
Otro de los factores que determinan un mejor comportamiento de la vivienda nueva frente a la de segunda mano es la evolución de los precios. «Desde que comenzó la crisis sanitaria, estamos monitorizando el precio de oferta de la vivienda plurifamiliar de segunda mano en las capitales de provincia a partir de los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios, los resultados del estudio con muestras de últimos dos meses nos muestran un retroceso de los precios medios de oferta de segunda mano que oscila entre el 5% y el 15%», explica el informe de Colliers.
En el caso de vivienda de obra nueva «no creemos que haya bajadas de precios significativas en los próximos dos años«, señala Echavarren, ya que «salvo en zonas muy específicas, no hemos detectado aún retrocesos significativos en el precio venta, aunque si hemos detectado una ralentización en los ritmos de venta como consecuencia de la caída de la demanda, que si se prolonga en el tiempo podrían provocar en el futuro pequeños ajustes en el precio».
Según el directivo «las caídas de precios se van a centrar fundamentalmente en la vivienda usada debido a la menor solvencia de los propietarios y a la necesidad de liquidar algunos de estos activos ante situaciones de desempleo e incertidumbre».
«Todo apunta a que ha podido haber algún cambio de estrategia en los planes de negocio de algunos promotores»
Por contra, los promotores residenciales que actualmente son propietarios del suelo adquirido con recursos propios «no tienen ni la presión ni la necesidad de iniciar promociones residenciales a precios inferiores a los que tenían presupuestados. Por esta razón y por la menor disponibilidad de financiación el sector de promoción de obra nueva se regulará, en nuestra opinión, iniciando menos promociones y disminuyendo el volumen de su actividad», concreta Echavarren.
De hecho, según el informe, en el primer trimestre del año, se observa que el «gap» entre las viviendas visadas y las iniciadas aumentó considerablemente, «todo apunta a que ha podido haber algún cambio de estrategia en los planes de negocio de algunos promotores que a la vista de las primeras informaciones de la pandemia e incertidumbres que estaban generando, han podido decidir posponer para un poco más adelante el inicio de obras».
Así, la consultora asegura que de la anterior crisis «se ha aprendido mucho, ha habido muchos cambios de players y se ha profesionalizado un sector de la promoción que durante estos últimos años ha actuado con mucha prudencia y cautela, analizando la absorción, la demanda y consolidando preventas antes de iniciar la construcción».
«Creemos que va a seguir en esa línea, es por ello que, a tenor de una demanda decreciente, nuestras previsiones para 2020 y 2021 apuntan a una reducción del número de visados y al retraso de determinados proyectos». Concretamente, Colliers estima que este año se puedan alcanzar los 74.000 visados de viviendas y esto supondría una contracción de la actividad del 30% respecto al año anterior.
A la propia corrección que realiza el sector reduciendo su actividad se sumará además la falta de financiación. «Esperamos que las perspectivas generales de accesibilidad al crédito empeoren significativamente en la era post Covid a pesar de los esfuerzos coordinados de los gobiernos y del BCE para dotar de liquidez al sistema financiero. Las dudas que se ciernen sobre la economía española en esta segunda ola de la pandemia y sobre la solvencia de algunas empresas, hogares y sectores clave para nuestra economía tendrán un significativo impacto en la financiación de un sector tan intensivo en deuda como es el sector inmobiliario. Por lo tanto, la financiación bancaria será más restrictiva para todos los productos inmobiliarios», explican.
Demanda extranjera
Uno de los factores que afecta de lleno a la vivienda usada y también de segunda residencia, especialmente en las zonas de costa, tanto en precio como en volumen de actividad, es la demanda extranjera, que en el primer semestre del año «se ha desplomado».
«Las medidas sanitarias para combatir la pandemia del covid basadas en las restricciones de movilidad y en el confinamiento de la población han sido el factor principal del hundimiento de las operaciones por parte de estos compradores», explica Colliers, que apunta que «los retrocesos han ido desde un 59% en el mejor de los casos hasta un 93% en el peor».
Colliers: «Prácticamente la demanda extranjera ha desaparecido en el segundo trimestre del año».
Provincias con una importante demanda extranjera, normalmente muy ligada a las zonas turísticas, han visto reducir sus operaciones de una manera drástica». La firma pone el ejemplo de la provincia de Alicante, donde en el año 2019 el 48% de las transacciones de viviendas fueron adquiridas por extranjeros y sin embargo en este primer semestre de 2020, con una reducción de un 82% de la demanda extranjera en la provincia, apenas logró que el 13,5% de las compras de viviendas fueran adquiridas por ellos.
Casos parecidos han sucedido en Santa Cruz de Tenerife, que ha visto reducir la demanda extranjera en un 85%, Baleares con un 79%, Málaga 73%, Las Palmas con un 84%, Murcia con un 75% o Gerona con un 81%.
Luis Valdés, Managing Director de Residential Sales Advisory en Colliers, cree que la demanda de viviendas de extranjeros se recuperará «en primer lugar siguiendo el impacto positivo de la recuperación anticipada de las economías europeas frente a la española. Estimamos que ya en el verano del 2021 se notará un incremento significativo de ventas de viviendas para extranjeros».
