La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), conocida también como la ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado 16 de junio, tras tres meses de moratoria para que los afectados pudieran adaptarse a sus exigencias, establece que los notarios deberán cerciorarse de que el solicitante de una hipoteca sabe lo que va a firmar y ha recibido de la entidad financiera correspondiente toda la información necesaria al respecto.
Se trata de evitar con ello que los consumidores firmen prácticamente en barbecho, situación que hasta ahora se daba con relativa frecuencia, y las reclamaciones que en el futuro pudieran derivarse de esa mala práctica, como ocurrió, por ejemplo, en casos tan sonados como el de las participaciones preferentes o el de las hipotecas multidivisas, que acabaron en el ámbito de los tribunales.
La LCCI, conocida popularmente como ley hipotecaria y que traspone con cinco años de retraso la directiva europea sobre la materia, aprobada en febrero de 2014, encomienda a los notarios las comprobaciones pertinentes para que la elevación del crédito a escritura pública sea el final de un proceso regido por la transparencia y que en el futuro nadie pueda impugnar alegando desconocimiento.
Para asegurarse de que el cliente comprende lo que va a firmar, los notarios tienen que cerciorarse de que ha recibido la información adecuada sobre características (FEIN) y cláusulas (FiAE) del crédito y que las comprende, para lo cual, además de asesorarle, le someterán a un test y le harán firmar una declaración que se incorporarán luego al “acta de información precontractual”, cuyo sentido puede ser positivo o negativo.
Tanto en un caso como en el otro, el resultado se comunicará a la entidad prestamista, aunque si es negativo la tramitación no podrá continuar adelante. El mismo procedimiento se seguirá con los garantes y avalistas de la hipoteca cuando los hubiera, si bien todas las comprobaciones figurarán en una misma acta, que los notarios pueden completar hasta la tarde del día anterior al día de la firma de la escritura.
Para unificar criterios, el Consejo del Notariado ha remitido a sus miembros una circular “de obligado cumplimiento” en la que se detallan algunos aspectos de la aplicación de la LCCI y se establece el modelo de test al que debe someterse a los solicitantes de la hipoteca, siempre en presencia del notario y sin que haya delante ningún representante de la entidad financiera. Este es el Test para el prestatario:
1.-Entrega de la documentación precontractual
1.1.- ¿Confirma haber recibido en el día expresado en su manifestación la siguiente documentación?
a) FEIN SI/NO
b) FiAE SI/NO
c) copia del proyecto del contrato SI/NO
d) documento que contiene información de los gastos SI/NO
e) documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige SI/NO
f) documento que contiene la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial (sólo para el caso de préstamo con interés variable) SI/NO
g) documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés SI/NO
1.2.- ¿La entidad le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a sus preguntas? SI/NO
2.- Elección de notario
2.1.- ¿Le informó la entidad financiera de que era usted quien tenía derecho a elegir notario? SI/NO
2.2.- ¿Confirma usted que soy el notario elegido? SI/NO
3.- Características y amortización del préstamo
3.1- ¿Conoce el capital y la duración del préstamo, y el importe y periodicidad de sus cuotas? SI/NO
3.2.- ¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses? SI/NO
4.-Tipo de interés
4.1.- El tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida del préstamo o está prevista su variación en algún momento. FIJO/VARIABLE
4.2.- ¿Existen en su oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate determinados productos con el prestamista o entidades por él señaladas? SI/NO
4.3.- En caso de préstamo a interés fijo, ¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado? SI/NO
4.3.- En caso de préstamo a interés variable,
a) ¿es usted conocedor de que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado? SI/NO
b) ¿comprende que los tipos de interés de referencia varían a lo largo del tiempo y que esta variación podría suponer un incremento de la cuota? SI/NO
5.- Subrogación de acreedor
5.1.- ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias? SI/NO
6.- Amortización anticipada del préstamo
6.1.- En la oferta que le ha hecho la entidad prestamista ¿está prevista una comisión por amortización anticipada?
– En caso de amortización total: SI/NO
– En caso de amortización parcial: SI/NO
– En caso de cambio de prestamista (subrogación de acreedor): SI/NO
6.2.- Comprende que esta comisión, de existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada produce una pérdida para la entidad prestamista que está deberá justificarle. SI/NO
7.-Comisiones
7.1.- Tiene su préstamo:
– comisión de apertura SI/NO
– comisión de modificación de condiciones (novación): SI/NO
– comisión de reclamación de cuotas impagadas: SI/NO
8.- Incumplimiento
8.1.- ¿Ha comprendido usted que en caso de impago se le cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de pagar? SI/NO
8.2.- ¿Ha comprendido usted que si el impago alcanza una determinada cuantía la entidad financiera puede declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar a cada uno de los prestatarios la totalidad de lo adeudado? SI/NO
9.- Ejecución hipotecaria
9.1.- ¿Comprende que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta? SI/NO
9.2.- ¿Responde de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o sólo con el bien hipotecado? CON TODOS LOS BIENES/SOLO CON EL BIEN HIPOTECADO
9.3.- ¿Comprende que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a lo adeudado, va a seguir debiendo la diferencia al prestamista? Si/NO
