BANCOSCOMISIONESCONSUMIDORESDIE GESCHÄFTEENTIDADES FINANCIERASGESETZEHYPOTHEKENPROFESIÓNRECHTLICHVIVIENDASNovedosa sentencia del TJUE sobre gastos de formalización y comisión de apertura (16 julio de 2020)

25/09/2020

Hacemos un breve resumen de los criterios de la sentencia del TJUE que por su contenido y parte dispositiva va a tener una gran incidencia en los conflictos planteados por los clientes consumidores a las entidades bancarias con la formalización de los gastos de hipoteca.

(Fuente: 123consumidores.com)

 

PRIMER CRITERIO

1)   El Tribunal de Justicia de la UE  declara, en primer lugar, que bajo las normas del derecho comunitario en especial la Directiva de Cláusulas Abusivas  que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

Es decir, este apartado se refiere a los gastos de formalización, y el TJUE indica  conforme al ordenamiento jurídico nacional las siguientes pautas:

  • los gastos de notario serán de cuenta del solicitante del servicio o el interesado, es decir, al 50% en la constitución o subrogación del préstamo de conformidad con la Norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios,
  • Los gastos de registro, los gastos derivados de la inscripción de la subrogación o constitución de la hipoteca deberá abonarlos, en su totalidadla entidad bancaria, con base en el Arancel de los Registradores de la Propiedad, en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1.
  • La novedad de esta sentencia es con referencia a los gastos tanto  de tasación y como de gestoría que, al no existir régimen legal supletorio previsto, no pueden ser soportados por el consumidor debiendo ser asumidos en su totalidad por la entidad bancaria prestamista.

 

2)   También el TJUE recuerda que debe entenderse que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de “objeto principal del contrato” son las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto. El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato.

Foto de maitree rimthong en Pexels

Además, la jurisdicción de la UE, sostiene que, conforme al derecho la UE, una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo que debe comprobar el juez nacional.

  • A modo de conclusión lo que nos dice el TJUE “la comisión de apertura podrá ser declarada nula bien por falta de transparencia bien por abusividad”.

 

3)   El Tribunal de Justicia dice que la Directiva se debe interpretar de modo que no se opone a que el ejercicio de la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual abusiva quede sometido a un plazo de prescripción, siempre que ni el momento en que ese plazo comience a correr ni su duración imposibiliten en la práctica o dificulten excesivamente el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar esa restitución.

  • En resumen, la Sentencia resuelve el tema de la prescripción de la acción de restitución, indicando que es acorde a la directiva la fijación de un plazo para el ejercicio de dicha acción

 

4)   El Tribunal de Justicia declara la directiva europea y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo, dado que ese régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la directiva, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales.

  • En pocas palabras, la nulidad de la cláusula por ser abusiva acarrea la condena de las costas a la entidad bancaria, aunque los efectos restitutorios sean parciales.

Texto de la sentencia del TJUE PDF

 

Wo sind wir?

C/ General Pastor, 19 1er piso – 46183 L’Eliana (Valencia)

Tel.  962 74 11 62 – Fax.  962 74 29 53

contacto@notariakuster.com

Le informamos que esta página web utiliza cookies. Si continúa su navegación está dando su consentimiento y aceptando nuestra política de cookies. Para una más amplia información acceda a nuestra política de cookies. política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR
Aviso de cookies